Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum seiner Bestimmung zum dauerhaften Wohnen entzogen und zu anderen Zwecken genutzt oder überlassen wird. Typische Fälle sind Ferienwohnungsvermietung, Fremdenbeherbergung, erheblicher ungerechtfertigter Leerstand, überwiegend gewerbliche Nutzung, Abriss oder der Verlust der Wohnraumeignung.

Wann liegt nach dem ZwVbG eine Zweckentfremdung vor?

Entscheidend ist, ob die konkrete Nutzung einen gesetzlichen Zweckentfremdungstatbestand erfüllt und hierfür eine Genehmigung erforderlich ist.

Gibt es Ausnahmen nach dem ZwVbG?

Ja. Ausnahmen und Genehmigungen können sich u.a. aus der Art der Nutzung, der eigenen Wohnnutzung, einem berechtigten privaten oder öffentlichen Interesse, Ersatzwohnraum oder einer vorübergehenden baubedingten Unbewohnbarkeit ergeben. Die Voraussetzungen sind stets anhand des Einzelfalls zu prüfen.

Darf ich meine Wohnung über Airbnb oder eine andere Plattform vermieten?

Das kann im Einzelfall zulässig sein. Maßgeblich sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Dauer und Häufigkeit der Überlassung, der Nutzerwechsel, die eigene Wohnnutzung und das konkrete Nutzungskonzept. Beachte: Eine Plattform oder Registriernummer macht die Nutzung nicht automatisch zulässig.

Wie viele Tage im Jahr darf ich meine Wohnung Feriengästen überlassen?

Eine für alle Wohnungen geltende allgemeine Höchstgrenze gibt es nicht. Für eine Berliner Nebenwohnung ist die Vermietung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung regelmäßig auf höchstens 90 Tage im Jahr ausgerichtet. Die 90-Tage-Regel ist jedoch keine allgemeine Genehmigungsfreiheit.

Ist Leerstand genehmigungspflichtig?

Leerstand ist nicht automatisch genehmigungspflichtig. Er kann jedoch zweckentfremdungsrechtlich relevant werden, wenn er erheblich und nicht gerechtfertigt ist. Vorübergehender Leerstand wegen zügiger Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen kann unter gesetzlichen Voraussetzungen zulässig sein.

Was passiert bei einer unerlaubten Vermietung an Feriengäste?

Eine ungenehmigte Nutzung kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen. Außerdem kann die Behörde die Beendigung der Nutzung und die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. Ein Bußgeld und ein Zwangsgeld sind unterschiedliche Maßnahmen: Das Bußgeld ahndet einen Verstoß, während das Zwangsgeld der Durchsetzung einer behördlichen Anordnung dient. Der gesetzliche Bußgeldrahmen kann bis zu 500.000 Euro betragen; die konkrete Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Benötige ich für den Abriss von Wohnraum eine Genehmigung?

Der Abriss von Wohnraum kann eine zweckentfremdungsrechtlich genehmigungspflichtige Beseitigung von Wohnraum darstellen. Zusätzlich können bauordnungsrechtliche oder weitere Genehmigungen erforderlich sein.

Benötige ich für die Sanierung oder Modernisierung von Wohnraum eine Genehmigung?

Die Sanierung oder Modernisierung als solche ist nicht automatisch zweckentfremdungsgenehmigungspflichtig. Eine Prüfung kann erforderlich werden, wenn die Wohnung dadurch länger leer steht, unbewohnbar wird, ihre Wohnraumeignung verliert oder einer anderen Nutzung zugeführt wird.

Benötige ich eine Genehmigung, wenn ich ein Büro zu Wohnraum umnutzen möchte?

Die Umwandlung von Büro- in Wohnraum ist grundsätzlich keine Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie kann jedoch eine baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung und die Einhaltung weiterer bauordnungsrechtlicher Anforderungen voraussetzen.

Welche Daten darf die Behörde erheben?

Die Behörde darf bei einem konkreten Anfangsverdacht oder einer konkreten Gefahr die erforderlichen Auskünfte und Unterlagen verlangen. Dazu können insbesondere Angaben zur Wohnung, zur Nutzung, zu Mietverhältnissen, Inseraten, Buchungen und beteiligten Personen gehören. Die Datenerhebung muss gesetzlich zulässig und für die Überwachung erforderlich sein.

Darf die Behörde die Wohnung betreten?

Ein Betreten kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen zu angemessener Tageszeit zulässig sein. Das ist jedoch nicht mit einer strafprozessualen Hausdurchsuchung gleichzusetzen. Eine allgemeine Befugnis zu jederzeitigen oder gewaltsamen Durchsuchungen folgt aus dem Zweckentfremdungsrecht nicht.

Darf die Behörde die Nutzung meiner eigenen Immobilie beschränken?

Ja, das Zweckentfremdungsrecht kann die Nutzung von Wohnraum aus Gründen der Wohnraumerhaltung beschränken. Die Maßnahme muss jedoch auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen und verhältnismäßig sein. Die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG bleibt dabei zu beachten; das Bundesverwaltungsgericht hält die Berliner Regelung grundsätzlich für verfassungsgemäß.

Ist ein behördlicher Zweckentfremdungsvorwurf automatisch rechtmäßig?

Nein. Entscheidend sind die konkreten Tatsachen, das Nutzungskonzept, die einschlägige Rechtsgrundlage und die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme. Eine behördliche Einschätzung kann im Einzelfall tatsächlich oder rechtlich fehlerhaft sein.

Überlasse den weiteren Werdegang nicht dem Zufall und lasse Deine Rechtsansicht sowie Urkunden anwaltlich prüfen: